Verkoop van onroerend goed door overheid aan banden?

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan die gaat over de verkoop van onroerend goed door een gemeente aan een marktpartij. Deze uitspraak gaat over de vrijheid die een gemeente al dan niet heeft bij zo’n (voorgenomen) verkoop en de uitspraak is van belang bij verkopen van onroerend goed door de overheid.

De gemeente Montferland had het voornemen om het gemeentehuis in het centrum van Didam te verkopen. De gemeenteraad had een Masterplan Didam vastgesteld, om te komen tot een grootscheepse wijziging van het centrum. Een onderdeel van dat masterplan was dat de locatie van het gemeentehuis herontwikkeld zou worden tot een supermarktlocatie.

In en om Didam waren er in ieder geval twee supermarktketens actief, die allebei interesse hadden in de nieuwe locatie. De gemeente is met een van die partijen gaan onderhandelen, die al een supermarkt in het centrum had en  wilde verhuizen naar de nieuwe locatie. Met die partij heeft de gemeente vervolgens een overeenkomst gesloten. De andere supermarkt stapte naar de rechter en had uiteindelijk bij de Hoge Raad succes.

De Hoge Raad stelt voorop dat op grond van de wet, artikel 3:14 BW, de overheid bij haar privaatrechtelijk handelen, zoals de verkoop van een gemeentehuis, niet in strijd mag handelen met het publiekrecht. En tot dat publiekrecht horen de beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel.

Daarin verschilt de positie van de overheid met die van een burger of een private onderneming. De overheid moet iedere geïnteresseerde een gelijke kans bieden om mee te dingen naar de verkoop. Ook al is er vanuit het aanbestedingsrecht geen verplichting om een openbare verkoopprocedure te volgen. Dat betekent dat er – met inachtneming van de beleidsruimte – objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten worden opgesteld om te kunnen beslissen met wie en onder welke voorwaarden de overheid een overeenkomst kan sluiten.

Pas wanneer op grond van die criteria op voorhand vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, mag de overheid verkopen aan die partij. Ook dan moet het voornemen van de overheid om de verkoop met die gegadigde aan te gaan tijdig bekend te worden gemaakt, met de motivering waarom tot deze keuze is gekomen.

Daarnaast speelt in deze zaak ook het leerstuk van de ‘schaarse ruimte’, zoals dat ontwikkeld is door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Afdeling oordeelde eerder dat bij de verdeling van schaarse vergunningen aan potentiële gegadigden op een reële wijze mededingingsruimte moet worden geboden. De Hoge Raad laat een beetje in het midden of die norm ook in deze zaak rechtstreeks van toepassing is, maar is wel van oordeel dat het Gerechtshof op een verkeerde manier ‘de schaarste’ heeft uitgelegd. Het Gerechtshof oordeelde dat er meerdere (mogelijke) supermarktlocaties zijn in Didam en dat er dus van schaarste geen sprake was. De Hoge Raad oordeelt anders en kijkt naar deze betreffende locatie, waar meerdere geïnteresseerde partijen voor zijn. Deze partijen kunnen niet allemaal de locatie aankopen, waaruit volgt dat deze locatie schaars is. Het lijkt er dus op dat het oordeel van de Afdeling over de schaarse vergunningen doorwerkt in het civiele recht.

De gemeente Montferland heeft geen gelegenheid gegeven aan de haar bekende gegadigden om mee te dingen voor de aankoop en heeft slechts met één partij onderhandeld. Daarmee heeft de gemeente in strijd met het gelijkheidsbeginsel gehandeld. De Hoge Raad verwijst de zaak naar het Gerechtshof Den Bosch voor een verdere beslechting. Hoe het voor de gemeente en de twee supermarkten uiteindelijk afloopt is dus nog niet bekend, maar het toetsingskader voor het Gerechtshof is bekend.

Artikel 3:14 BW staat al sinds jaar en dag in het wetboek. Dat overheden bij verkoop de beginselen van gelijkheid en transparantie moeten hanteren is in de rechtspraak ook al geruime tijd algemeen aanvaard. Het betekent ook niet automatisch dat een een-op-een verkoop niet meer mogelijk is als er op objectieve gronden vastgesteld kan worden dat er  geen andere gegadigden zijn. Of dat zo is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarmee wordt er wel steeds meer maatwerk verlangd van de overheid.

Thema's: Bouw en vastgoed, Overheid en onderwijs, Ruimtelijke ordening, Bestuursrecht, Publiek private samenwerking en Vastgoed
Auteurs: mr. Rudolf Knegtering en mr. Eric van der Goot

Meer nieuws Nieuwsbrief

Actueel

  • De Europese uitspraak inzake de doorstart van Heiploeg: blij met een dode mus
    Lees meer
  • Pandeigenaren in de gemeente Leeuwarden, let op!
    Lees meer
  • Wij gaan verhuizen!
    Lees meer

Meer nieuws Nieuwsbrief

Deze website gebruikt cookies Ok