Het heeft even geduurd, maar de kogel is door de kerk. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (“Wkb”) treedt op 1 januari 2024 in werking. De Eerste Kamer heeft hier op 14 maart 2023 mee ingestemd. Voor aannemers betekent dit werk aan de winkel. Per 1 januari 2024 rusten er op hen namelijk meer verplichtingen. Benieuwd naar de belangrijkste (privaatrechtelijke) wijzigingen uit de Wkb? Wij zetten ze voor u op een rij.
Uitbreiding aansprakelijkheid aannemer na oplevering
Een belangrijke wijziging betreft de uitbreiding van aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. Op grond van het huidige artikel 7:758 lid 3 BW is het werk na oplevering in beginsel voor risico van de opdrachtgever. De aannemer is niet aansprakelijk voor gebreken die zijn ontdekt na oplevering, tenzij sprake is van verborgen gebreken. Verborgen gebreken zijn gebreken die de opdrachtgever bij oplevering niet heeft ontdekt en rederlijkerwijs ook niet had hoeven te ontdekken. Met de inwerkingtreding van het nieuwe artikel 7:7758 lid 4 BW is de aannemer ook aansprakelijk voor gebreken die na oplevering zijn ontdekt, tenzij deze niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Het is aan de aannemer om aan te tonen dat het gebrek waarvoor hij aansprakelijk wordt gehouden niet aan hem is toe te rekenen. De bewijslast rust dus bij de aannemer.
In contracten kan van deze nieuwe aansprakelijkheidsregeling niet in het nadeel van consumenten worden afgeweken. In contracten met professionele opdrachtgevers kan dat wel.
Verscherping waarschuwingsplicht aannemer
Ook wordt de waarschuwingsplicht van de aannemer aangescherpt met het nieuwe artikel 7:754 lid 2 BW. De aannemer moet onder de Wkb ondubbelzinnig en schriftelijk waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, gebreken en ongeschiktheid van zaken van de opdrachtgever. Daarnaast moet de aannemer tijdig wijzen op de mogelijke gevolgen van deze onjuistheden.
Ook hiervoor geldt dat in contracten niet in het nadeel van consumenten van deze regeling kan worden afgeweken. In contracten met professionele opdrachtgevers is dit wel mogelijk.
Let op: er geldt geen overgangsrecht voor de aangescherpte waarschuwingsplicht. Dat betekent dat deze verplichting ook van toepassing is op contracten die zijn gesloten vóór 1 januari 2024.
Opleverdossier
Met de inwerkingtreding van de Wkb moet de aannemer ook een opleverdossier aan de opdrachtgever ter beschikking stellen (artikel 7:757a BW). Het opleverdossier bevat:
De bepaling die ziet op het opleverdossier is van regelend recht. Hiervan mag in contracten dus worden afgeweken, zowel ten aanzien van consumenten als ten aanzien van professionele opdrachtgevers. Partijen kunnen er dus voor kiezen artikel 7:757a BW niet van toepassing te verklaren of de inhoud van het opleverdossier te wijzigen.
De verplichting tot het ter beschikking stellen van het opleverdossier kent geen overgangsrecht. Deze verplichting treedt per 1 januari 2024 dus direct in werking. Dat betekent dat de aannemer voor nieuw te sluiten contracten, ook die voor 1 januari 2024 worden gesloten, moet bepalen of zo’n opleverdossier wel of niet ter beschikking wordt gesteld. Wil de aannemer dat wel dan hoeft zij niets te doen, anders moet de bepaling contractueel worden uitgesloten.
Opschortingsrecht
Op grond van het huidige artikel 7:768 BW hebben consumenten de mogelijkheid om de laatste 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot te storten. Wanneer de consument niet aan de notaris aangeeft dat hij de betaling wil opschorten, wordt het depotbedrag drie maanden na oplevering aan de aannemer uitgekeerd. Onder de Wkb moet de aannemer de consument uiterlijk twee maanden na oplevering schriftelijk vragen of hij gebruik wil maken van het opschortingsrecht. Pas wanneer de aannemer een afschrift van dit bericht aan de notaris stuurt en de consument niet heeft aangegeven gebruik te willen maken van het opschortingsrecht, zal de notaris het depotbedrag aan de aannemer uitkeren.
Dit voorschrift is van dwingend recht. Afwijking is dus niet mogelijk. Voor professionele opdrachtgevers geldt deze bepaling echter niet.
Informatieplicht zekerheidstelling
Tot slot wordt artikel 7:765a BW toegevoegd. Dit artikel bepaalt dat de aannemer consumenten (en dus niet professionele opdrachtgevers) moet informeren over de dekking van risico’s, zoals bijvoorbeeld de risico’s als gevolg van faillissement van de aannemer. De aannemer moet consumenten informeren over (i) of de risico’s zijn gedekt, (ii) op welke wijze en (iii) tot welke hoogte deze zijn gedekt.
Ook dit aritkel is van dwingend recht. Uitsluiting van de informatieplicht van de aannemer in het contract is dus niet mogelijk.
Overgangsrecht?
Zoals gezegd, geldt voor de waarschuwingsplicht en het opleverdossier geen overgangsrecht. Ten aanzien van de overige wijzigingen uit het Burgerlijk Wetboek wél. Deze wijzigingen gelden pas voor contracten die vanaf 1 januari 2024 zijn gesloten.
Conclusie
Al met al brengt de Wkb een aantal nieuwe verplichtingen voor aannemers met zich. Aangezien sommige wijzigingen geen overgangsrecht kennen, is het van belang daar in de huidige contractvorming, voor werken die worden opgeleverd vanaf 1 januari 2024, al rekening mee te houden. Wilt u hierover advies inwinnen? Neem dan gerust contact met ons op.
Thema's:
Bouw en vastgoed en Bouwen
