Om de coronacrisis te bestrijden, heeft de overheid coronamaatregelen getroffen welke onder andere inhouden dat horecabedrijven voor bepaalde tijd moeten sluiten. De vraag die in een procedure bij de Rechtbank Den Haag centraal stond was: zijn de huurders in het licht van de coronacrisis en de gevolgen daarvan gehouden de huurverplichtingen volledig na te komen?
Wat speelde er?
Op 21 januari 2021 heeft de Rechtbank Den Haag uitspraak gedaan in een procedure tussen een verhuurder en de huurders van een pand waarin een horecabedrijf gevestigd is (ECLI:NL:RBDHA:2021:461). In deze uitspraak oordeelt de kantonrechter over het volgende geschil tussen de huurders en de verhuurder. De huurders exploiteren een restaurant/café en moeten vanwege de coronamaatregelen hun deuren voor een bepaalde periode sluiten. De huurders hebben de verhuurder tijdens de eerste lockdown gevraagd of deze kon instemmen met een tijdelijke vrijstelling van huur in de periode dat de zaak gedwongen gesloten was en een huurkorting voor de periode daarna dat hij wel open mocht zijn. De verhuurder stemde hier niet mee in. Toen huurbetaling uitbleef, is de verhuurder een procedure gestart, waarin ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming en betaling van de achterstand werd gevorderd.
Is de overheidsmaatregel een gebrek?
De kantonrechter beoordeelt eerst of de gedwongen sluiting een gebrek oplevert. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat ook een (onvoorziene) overheidsmaatregel als gebrek wordt aangemerkt, aldus de kantonrechter. In dit geval komt de kantonrechter dan ook tot de conclusie dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:402 BW. De kantonrechter overweegt daarbij dat weliswaar het gehuurde is gebruikt voor afhaal- en bezorgdiensten, maar dat dit niet leidt tot de conclusie dat daarmee het huurgenot is verschaft dat de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. De verhuurder heeft nog aangevoerd dat in de algemene voorwaarden de mogelijkheid tot huurprijsvermindering in verband met een gebrek is uitgesloten. Dit zorgt er echter niet voor dat een huurprijsvermindering onmogelijk is.
Onvoorziene omstandigheden en redelijkheid en billijkheid
De huurders hebben namelijk ook een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden, dan wel redelijkheid en billijkheid. Ook op deze gronden kan een huurprijsvermindering worden toegewezen, aldus de kantonrechter. De kantonrechter komt dan tot de conclusie dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd. De coronacrisis en de getroffen maatregelen door de overheid hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst, en naar het oordeel van de kantonrechter zijn die omstandigheden van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid het onaanvaardbaar is om een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst te verlangen. De kantonrechter komt vervolgens tot een huurprijsvermindering van 50% voor de periode dat huurders gesloten moeten zijn en een huurprijsvermindering van 25% voor de periode dat de huurders wel open mochten zijn, maar er beperkingen golden. De gevolgen van de coronacrisis worden verdeeld tussen de verhuurder en de huurders.
En nu?
Veel (horeca-)ondernemers zullen in hetzelfde schuitje zitten. Betekent dit nu dat elke ondernemer die zijn bedrijf voor een periode heeft moeten sluiten aanspraak kan maken op een huurkorting? Nee, niet automatisch in ieder geval. In een procedure zal namelijk altijd worden gekeken naar de omstandigheden van het specifieke geval. Maar deze uitspraak biedt wel handvatten om met een verhuurder in gesprek te gaan over een mogelijke huurkorting.
Thema's:
Bouw en vastgoed, Ondernemen en Commerciële (ver)huur
Auteur:
mr. José Kemper
