Geregeld komt het voor dat een appartementsrechteigenaar zijn jaarlijkse bijdrage voor het onderhoud aan het in appartementsrechten gesplitste gebouw niet betaalt. Hoe en door wie kan deze niet betalende appartementsrechteigenaar hiertoe alsnog gedwongen worden?
Het meest voor de hand ligt het dat de Vereniging van eigenaren (VvE) de onwillige appartementsrechteigenaar tot betaling aanspreekt. Zo nodig kan deze worden gedagvaard. Maar te gemakkelijk wordt ervan uitgegaan dat er altijd een VvE bestaat. Dat is namelijk niet het geval.
Eerst een terugblik:
Veel gebouwen in Nederland bestaan uit verschillende woonlagen die verschillende eigenaren kennen. Dat kan zijn door middel van de splitsing van een gebouw in appartementsrechten.
Alle appartementsrechteigenaren zijn gemeenschappelijk eigenaar van het gehele gebouw en hebben ieder een exclusief gebruiksrecht ten aanzien van een bepaald gedeelte van dat gebouw. Een en ander staat, als het goed is, beschreven in de splitsingsakte, die in de openbare registers bij het Kadaster dient te zijn ingeschreven.
Vanaf de Appartementswet van 1951 bestaat er in Nederland de mogelijkheid om gebouwen in appartementsrechten te splitsen. Er zijn, verkort weergegeven, een vijftal perioden te onderscheiden:
a)Van 1951 tot 1972 was de oprichting van een VvE niet verplicht, maar wel mogelijk;
b)Van 1972 tot 1992 was de oprichting van een VvE wel verplicht;
c)Van 1992 tot 1 mei 2005 was de oprichting van een VvE verplicht en ontstond de VvE van rechtswege bij de inschrijving van de splitsingsakte in de openbare registers indien en voor zover:
1)in de splitsingsakte vermelde reglement de oprichting van een VvE bevat; en
2)de appartemenstrechten aan verschillende eigenaren toebehoren.
d)Vanaf 1 mei 2005 tot heden geldt hetzelfde als onder c), maar de voorwaarden dat de appartementrechten aan verschillende eigenaren toebehoren, is komen te vervallen.
Is een gebouw in 1992 of later gesplitst, dan is er van rechtswege een VvE.
Is het gebouw tussen 1951 en 1992 gesplitst, dan dient de splitsingsakte erop nagezien te worden. Is daarin een VvE opgericht, dan bestaat de VvE. Is in de splitsingsakte geen VvE opgericht, dan voldoet de splitsingsakte niet aan de wet. Een appartementsrechteigenaar kan zich dan op grond van artikel 5:144 lid 1 sub a BW tot de kantonrechter wenden met het verzoek te bevelen dat de splitsingsakte wordt gewijzigd, zodat er alsnog een VvE kan worden opgericht. Na uitvoering van het in de kantonrechter verkregen bevel bestaat dan de VvE.
De VvE dient de onwillige appartementsrechteigenaar schriftelijk te verzoeken zijn bijdrage aan de VvE te voldoen. Voldoet hij niet aan dat verzoek, dan staat voor de VvE de gang naar de kantonrechter open om de onwillige appartementsrechteigenaar tot betaling te dwingen.
Voor gebouwen met slechts een beperkt aantal appartementsrechteigenaren bestaat er een praktisch alternatief, indien het verkrijgen van een bevel te tijdrovend wordt geacht. De appartementsrechteigenaren, die de onwillige appartementsrechteigenaar wensen aan te pakken, kunnen gezamenlijk zich tot de rechter wenden tot invordering van de bijdrage. In principe kan dit ook bij gebouwen met vele appartementsrechteigenaren, maar het is dan vaak lastig en tijdrovend om alle appartementsrechteigenaren bereid te vinden als eisende partij in een procedure tegen de onwillige appartementsrechteigenaar op te treden. Het op initiatief van een of meer appartementsrechteigenaren verkrijgen van een bevel van de kantonrechter dat de akte van splitsing wordt gewijzigd, verdient dan vaak de voorkeur.
Voor nadere advisering over zaken betreffende appartementsrechten kunt u contact opnemen met mr. Pieter van Schravendijk.
Thema's:
Bouwen en Bouw en vastgoed
