Overlast van huurders is een vervelend probleem. Omwonenden en verhuurders zitten vaak met de handen in het haar. De overlast moet stoppen, maar gedwongen vertrek van de huurder na een ontbindings- en/of ontruimingsprocedure is natuurlijk een hele ingrijpende maatregel. Er ontstaat daardoor vaak een spanningsveld tussen de betrokken belangen. Bij zeer hevige overlast of als uiterste redmiddel zal het vaak toch tot ontbinding van de huurovereenkomst of een ontruimingsprocedure in kort geding leiden. Niemand zit daarop te wachten. Maar is er dan een alternatief middel? Jazeker, de gedragsaanwijzing.
De nadelen van ontbinding en ontruiming
Met name woningcorporaties lopen tegen overlastproblemen aan. Het is immers hun maatschappelijke opdracht om binnen de wettelijke kaders woonruimte aan te bieden aan mensen met een bescheiden inkomen. Daarbij bestaat ook aandacht voor mensen met sociale of psychische problemen. Vaak is dat nu juist de achterliggende reden van de overlast. Een ontbindings- en/of ontruimingsprocedure staat haaks op deze maatschappelijke opdracht. De opdracht is immers woonruimte bieden, niet ontnemen. Dit is als uitgangspunt dus helemaal geen gewenst middel en iets waar woningcorporaties en andere verhuurders niet op zitten te wachten. Voorts is het enkel een verplaatsing van het probleem. De kans is immers groot dat de overlast dan verplaatst naar de nieuwe woonruimte van de overlastveroorzaker. In een bredere maatschappelijke context blijft het zodoende een probleem, zij het van een andere verhuurder.
Tel hierbij op dat ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure en ontruiming in een kort geding niet zomaar worden toegewezen. Er moet voldoende informatie liggen alvorens een rechter dergelijke ingrijpende vorderingen toewijst. Voorafgaand aan een gerechtelijke procedure moet daarom een behoorlijk dossier worden opgebouwd met alle kosten en inspanningen van dien. Slaagt de meestal gekozen ontruimingsprocedure in kort geding dan onverhoopt niet, dan komt er veelal een nog langere bodemprocedure achteraan. Dit neemt niet weg dat een kort geding tot ontruiming in bepaalde situaties een effectief middel kan zijn, maar in overlastdossiers is het wel een onzeker middel.
Actie is wel vereist
Niets doen is echter geen optie. Overlast is namelijk een probleem dat niet alleen de huurder en verhuurder aangaat. Het woongenot van omwonenden wordt immers aangetast. Van een verhuurder mag verlangd worden dat hij daar rekening mee houdt en zo nodig actie onderneemt om de overlast te voorkomen. Met name als de omwonenden huren van dezelfde verhuurder.
De buitengerechtelijke gedragsaanwijzing
Maar, zoals gezegd, er is een alternatief. Dat is de eerder genoemde “gedragsaanwijzing”. In het kort houdt dit middel in dat de huurder verplicht wordt zich op een bepaalde wijze te gedragen, meestal door bepaalde overlast veroorzakende handelingen achterwege te laten. Denk aan agressie tegen omwonenden, geluidsoverlast en andere vormen van hinder, maar ook aan overlast ten gevolge van huisdieren en vervuiling van de woning of de tuin. Deze afspraken kunnen dan worden vastgelegd in een door huurder en verhuurder te onderteken document. Zodoende liggen de afspraken vast. Maar als de huurder de afspraken niet nakomt, heeft de verhuurder nog geen dwangmiddel om de huurder tot het gewenste gedrag te bewegen. Dat is het nadeel van deze “buitengerechtelijk” gedragsaanwijzing. Desondanks zal zo’n minnelijke gedragsaanwijzing wellicht toch tot een gewenste gedragswijziging leiden en moet het middel dus bij voorbaat niet worden uitgesloten.
De gerechtelijke gedragsaanwijzing
Mocht dit niet baten dan is het ook mogelijk een gedragsaanwijzing in rechte te vorderen. Strikt genomen wordt dan gevorderd dat de huurder eigenlijk gewoon zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst moet nakomen. Meestal de algemene wettelijke verplichting zich te gedragen als “goed huurder”. In veel huurovereenkomsten en de daarbij behorende algemene bepalingen staan vaak ook specifieke overlastclausules. Bij deze vordering wordt dan verzocht op het niet nakomen van de verplichting zich op bepaalde wijze te gedragen een dwangsom te stellen, dan wel voorwaardelijk in kort geding de ontruiming uit te spreken of in een bodemprocedure de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij kan ook bepaald worden dat de rechtszaak gedurende een bepaalde tijd wordt aangehouden om te beoordelen of de huurder zich aan de opgelegde aanwijzing houdt. Gebeurt dat niet, dan wordt de dwangsom verschuldigd of volgt ontruiming en/of ontbinding. Zodoende krijgt de verhuurder wel een stok achter de deur en zal de huurder zich beseffen dat dit zijn laatste kans is.
De voordelen
De gedragsaanwijzing heeft meerdere voordelen. Als het doel ervan bereikt wordt, namelijk aanpassing van het gedrag van de huurder, wordt het probleem werkelijk opgelost en niet alleen verplaatst. Dit is een breder maatschappelijk voordeel. Ook voor de huurder zijn de gevolgen zo minder ingrijpend. De huurder en zijn medebewoners, waaronder soms ook minderjarige kinderen, behouden een dak boven hun hoofd. De problemen, die toch al vaak spelen, stapelen zich zodoende niet verder op. Voor de verhuurder is er het voordeel dat er direct en adequaat opgetreden kan worden. Enige dossiervorming zal wel vereist worden, maar aangezien de hoge horde voor een gedwongen ontruiming of ontbinding niet genomen hoeft te worden, zal eerder opgetreden kunnen worden en vergt het minder inspanningen en dus minder kosten van de verhuurder. Aan omwonenden wordt zodoende ook eerder getoond dat er wordt opgetreden. Dat leidt weer tot minder druk en voorkomt zodoende ook verdere escalatie van de situatie.
Laatste kans
Een belangrijke kanttekening moet hierbij echter wel worden gemaakt. Op een gegeven moment is de koek namelijk op. De gedragsaanwijzing wordt ook wel de “laatste kans” genoemd. Als deze kans door de huurder niet wordt benut, volgt alsnog gedwongen ontruiming en verliest de huurder zijn dak boven zijn hoofd. Desalniettemin moet daar in beginsel niet vanuit worden gegaan. Hoop doet leven en als uitgangspunt moet erop vertrouwd worden dat de huurder de gedragsaanwijzing opvolgt. Als hier in de praktijk op goede wijze mee om wordt gegaan, zal de gedragsaanwijzing een goed middel voor verhuurders zijn om de vervelende overlastproblematiek te lijf te gaan.
Thema's:
Ondernemen en Commerciële (ver)huur
