Waar een appartementencomplex in appartementsrechten gesplitst is, kunnen er bijzondere regels gelden betreffende het gebruik van de privégedeelten (appartementen). Deze regels kunnen de verhuur van appartementen beperken.
Verhuur voor onbepaalde tijd
In de artikelen 35 tot en met 38 van genoemd modelreglement met de titel “Het ingebruikgeven door een eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker” wordt de mogelijkheid geregeld dat appartement voor onbepaalde tijd wordt verhuurd. In genoemde artikelen zijn een aantal beperkingen opgenomen, waaronder deze verhuur kan plaatshebben.
In 2010 heeft de Rechtbank in Groningen geoordeeld dat het is toegestaan een appartementsrechteigenaar te verbieden zijn appartement te verhuren. In die zaak hadden alle appartementsrechteigenaren in 2008 besloten in de splitsingsakte op te nemen dat het verhuren van (een gedeelte van) een appartement verboden was. Iemand, die na 2008 appartementsrechteigenaar in het betreffende complex werd, heeft geprobeerd dit verhuurverbod door de rechter nietig te laten verklaren met als stelling dat dit verhuurverbod een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht betreft. De rechtbank ging hier niet in mee. De rechtbank oordeelde dat uit de wet volgt dat een dergelijk verhuurverbod geoorloofd is met de kanttekening dat dit verbod alleen geldig kan zijn, indien het verbod in de splitsingsakte is opgenomen. Daarmee is het verbod voor derden/potentiële appartementsrechteigenaren kenbaar, omdat de splitsingsakte in de openbare registers is opgenomen.
Of de Hoge Raad genoemd verhuurverbod onderschrijft is niet bekend, maar de Hoge Raad heeft al wel eens geoordeeld dat het mogelijk is om in de splitsingsakte een beperking op te nemen betreffende de beschikking over appartementen. De Hoge Raad oordeelde daarbij dat die beperking zover mag strekken, dat het gebruik van een appartement de appartementsrechteigenaar geheel kan worden ontnomen. Deze uitspraak maakt het bepaald niet denkbeeldig dat de Hoge Raad ooit oordeelt dat eerderbedoeld verhuurverbod is toegestaan.
Verhuur voor enkele dagen aan toeristen
Wanneer verhuur van een appartement incidenteel plaatsheeft voor enkele dagen aan toeristen en ‘geruisloos’ verloopt, zal dit binnen het appartementencomplex niet gauw tot problemen leiden. Anders is dit, zoals nogal eens wordt ervaren, indien toeristen voor overlast zorgen. Een opkomende ergernis, nu verhuur aan toeristen via organisaties als Airbnb steeds vaker voorkomt. Is dit soort verhuur in een appartementencomplex wel toegestaan?
In de meeste splitsingsakten betreffende wooncomplexen staat dat de appartementen een woonbestemming hebben. Wanneer er sprake is van het regelmatig verhuren van een appartement aan toeristen, kan gesteld worden dat dit bedrijfsmatige exploitatie betreft. Zonder toestemming van de vergadering van eigenaars is deze bedrijfsmatige exploitatie niet toegestaan. Overigens zal de betreffende appartementsrechteigenaar ook toestemming moeten verkrijgen van de betreffende gemeente, veelal ook van de hypotheekverstrekker en verzekeraar. Bij het ontbreken van één of meer van de hierbedoelde toestemmingen riskeert de betreffende, verhurende appartementsrechteigenaar een boete. Ook riskeert hij in het uiterste geval ontzegging van het gebruik van het betreffende appartement al of niet in combinatie met door de rechter op te leggen dwangsommen bij voortzetting van bedoelde verhuur.
Thema's:
Bouw en vastgoed en Appartementsrecht
