De rechtbank in Groningen heeft een eigenaar van een studentenflat verplicht om die flat af te breken, ondanks dat hij daarvoor een vergunning heeft gekregen. Naar het oordeel van de rechtbank veroorzaakt de flat namelijk onrechtmatige hinder aan de omwonenden. Een vergunning vormt dus geen vrijbrief.
De eigenaar van de studentenflat is een verhuurder van een groot aantal studentenkamers in Groningen. Zo is hij ook eigenaar van een voormalig bedrijfspand aan de Balistraat in Groningen. Aan de achterzijde van het bedrijfspand bevindt zich een garage. In 2014 heeft hij een vergunning aangevraagd om bovenop deze garage een studentenflat te bouwen van drie verdiepingen hoog. In totaal werd de oorspronkelijke garage dan verhoogd tot elf meter. In deze studentenflat wilde hij dan twaalf kamers realiseren. Het college van burgemeester en wethouders van Groningen heeft de vergunning vervolgens verleend. Dat moest ook wel, want het bestemmingsplan liet al toe dat alle bestaande bouwwerken elf meter hoog mochten worden. Ook voldeed het plan aan het Bouwbesluit 2012 en aan de welstandseisen. Tegen de verleende vergunning kon bezwaar gemaakt worden door bijvoorbeeld omwonenden, maar geen van hen heeft daar gebruik van gemaakt. Vervolgens heeft de kersverse vergunninghouder de studentenflat gerealiseerd.
Al tijdens de bouw hebben omwonenden van de toekomstige studentenflat de vergunninghouder aangeschreven en hebben zij hem erop gewezen dat de flat in strijd met het burenrecht zou zijn. Daarbij wezen zij er ook op dat de flat als zodanig onrechtmatige hinder zou veroorzaken. Zij hebben hem dan ook gesommeerd de bouwactiviteiten te staken, maar hij heeft zich hier niets van aangetrokken. De studentenflat is vervolgens afgebouwd, maar de omwonenden ervoeren veel overlast, zowel door het gebouw als door de studenten. Zij zijn daarom een procedure begonnen.
Onder verwijzing naar vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft de rechtbank geoordeeld dat het hebben van een onherroepelijke vergunning de houder daarvan niet vrijwaart van aansprakelijkheid jegens het veroorzaken van onrechtmatige hinder. Ofwel: een vergunning vormt geen vrijbrief. Daarom beoordeelt de rechtbank de overlast die de eisers in deze procedure ervaren als gevolg van de studentenflat. De rechters zijn zelfs ter plekke gaan kijken en mede op basis van hun eigen bevindingen oordelen zij dat het flatgebouw voor drie van de zes eisers zodanige overlast veroorzaakt dat het handelen van de eigenaar als onrechtmatig dient te worden beschouwd. De vordering van de omwonenden tot afbraak van de studentenflat is dan ook toegewezen. De eigenaar mag nog wel wachten met het geven van uitvoering aan deze veroordeling totdat het vonnis onherroepelijk is. Wanneer hij dus in hoger beroep gaat, mag hij die procedure afwachten.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de blinde muur waar twee van de drie eisers op uitkijken een troosteloos uitzicht geeft en zij kan zich voorstellen dat dit ook een beklemmend gevoel geeft. Daar valt echter tegen in te brengen dat het bestemmingsplan nu eenmaal toeliet dat hier een gebouw met een hoogte van elf meter kwam te staan. Dat bestemmingsplan dateerde al van 2010, dus in zoverre zou je ook kunnen stellen dat de omwonenden het risico dat een dergelijk hoog bouwwerk bovenop de garage werd gebouwd altijd al hebben kunnen incalculeren. Tegen dat bestemmingsplan hadden zij ook in beroep kunnen gaan. Hoewel de studentenflat als zodanig inderdaad een merkwaardig bouwwerk vormt, zo bezien in de omgeving, kunnen er ook wel vraagtekens worden gesteld bij de juistheid van het oordeel van de rechtbank. Wij zijn dan ook erg benieuwd hoe de uitspraak zal luiden in een eventueel hoger beroep.
De kern van deze uitspraak is evenwel dat een vergunning geen vrijbrief vormt. Altijd moet nog rekening worden gehouden met eventuele privaatrechtelijke belemmeringen, zoals in dit geval de belangen van de omwonenden. Het zijn van een goede buur is juridisch dus van belang en kan grote gevolgen hebben wanneer dit adagium met voeten wordt getreden, zo volgt uit deze uitspraak.
Overigens zal 5 oktober 2016 een datum zijn die de eigenaar van de studentenflat nog lang zal heugen. Diezelfde dag deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State namelijk een uitspraak in verband met de splitsingsvergunning die hij had aangevraagd voor het bedrijfspand voor de studentenflat. Daarin huisvestte hij namelijk ook zes studenten. Ook die zaak heeft hij verloren. Ook voor achttien studenten was deze datum geen beste dag. Mogelijk zullen zij hun kamer moeten verlaten en op zoek moeten gaan naar nieuwe woonruimte. Deze zaak krijgt alleen al daarom ongetwijfeld een vervolg.
Thema's:
Bouw en vastgoed, Overheid en onderwijs, Bouwen en Ruimtelijke ordening
Auteur:
mr. Eric van der Goot
