Appartementsrechten/Vereniging van Eigenaars en Warmtewet

Nederland kent veel gestapelde bouw, waarin koopappartementen. Van kleine complexen met twee appartementen tot grote complexen met een x-tal appartementen. Al dat soort complexen is in appartementsrechten gesplitst met een Vereniging van Eigenaars (VvE), zo bepaalt de Wet. Kleine VvE’s zijn vaak slapend. Dit betekent dat zo’n slapende VvE niet functioneert. Dat was/is niet zonder risico wanneer er (dus) niets gereserveerd wordt voor groot onderhoud aan gemeenschappelijke zaken. Sinds 1 januari 2014 lijkt voor een VvE met een gemeenschappelijke verwarming dit risico nog groter geworden door het op 1 januari 2014 in werking treden van de Warmtewet (Ww). Loopt een VvE de kans op een bestuursrechtelijke boete van (maximaal)
€ 450.000,-?

Bij het antwoord op deze vraag is van belang of een VvE van een complex met een gemeenschappelijke verwarming valt onder de Ww. Deze laatste vraag leidt bij verschillende instanties/schrijvers tot verschillende antwoorden. Onduidelijkheid alom.

Het doel van de Ww is bescherming van de consument door – in hoofdlijnen – het volgende:

Binnen een VvE kan tariefbescherming, zoals beoogd door de Ww, niet worden bereikt. De VvE, met als leden alle appartementsrechteigenaren binnen het betreffende complex, is de warmteleverancier voor diezelfde leden/appartementsrechteigenaren. Diezelfde leden/appartementsrechteigenaren worden door de tariefbescherming beschermd ten koste van het vermogen van de VvE, waartoe diezelfde leden/appartementsrechteigenaren gerechtigd zijn. Een vestzak – broekzaksituatie, die nergens anders toe leidt dan kostenverhoging voor eerderbedoelde VvE en haar leden/appartementsrechteigenaren.

Daar waar de Wet op de appartementsrechten en de Ww elkaar raken/overlappen, doemen (onbedoeld) ingewikkelde (rechts)verhoudingen op, die voor VvE’s en haar leden/appartementseigenaren lastige vragen/puzzels oproepen.

ACM ziet een VvE als leverancier, zoals bedoeld in de Ww, en eigenaren/bewoners van appartementsrechten als verbruikers, zoals eveneens bedoeld in de Ww. Indien dit juist zou zijn moet de VvE minstens aan de volgende verplichtingen tegenover de appartementseigenaren/bewoners voldoen:

  1. de VvE dient haar warmtenet/-installatie aan te melden bij ACM;
  2. de VvE moet voor een betrouwbare levering van warmte tegen redelijke prijzen en voorwaarden zorgdragen met inachtneming van een goede kwaliteit van dienstverlening;
  3. de VvE moet een leveringsovereenkomst sluiten met haar appartementsrechteigenaren/bewoners;
  4. de VvE dient zich aan te sluiten bij een onafhankelijke geschillencommissie, die kan optreden bij geschillen tussen de VvE als warmteleverancier en appartementsrechteigenaren/bewoners;
  5. de VvE dient een volledige en voldoende gespecificeerde nota betreffende de warmtelevering te verstrekken;
  6. de VvE mag ten hoogste in rekening brengen
    1. de maximumprijs op basis van het “niet meer dan anders principe”;
    2. de redelijke kosten voor het ter beschikking stellen van de warmtewisselaar;
    3. het tarief voor de meting van het warmteverbruik;
  7. de VvE dient betreffende de warmtelevering een boekhouding bij te houden;

Daarnaast regelt de Warmte wet één en ander met betrekking tot het door de VvE ter beschikking stellen/verhuren van:

  1. een warmtewisselaar;
  2. een warmtemeter;
  3. de VvE dient een storingsregistratie betreffende de warmtelevering bij te houden en jaarlijks te publiceren en bij ernstige storingen (meer dan vier uur) de appartementsrechteigenaren/bewoners een vergoeding uit te keren (niet bij voorziene onderbrekingen);
  4. de VvE dient op grond van de Warmtewet nog aan een aantal procedurele vereisten te voldoen;

Volgens zowel ACM als de minister (van Economische Zaken) is de VvE eigenaar van het gebouw – (juridisch eigenlijk niet juist) - ten behoeve waarvan de warmte wordt geleverd, op grond waarvan de VvE niet vergunningplichtig is.

Nu de Ww van de VvE de nodige (administratieve en financiële) inspanningen vergt en het doel van de Ww zich niet op de VvE richt, althans daarop niet lijkt te richten, is/blijft de vraag interessant of de Ww wel van toepassing is op de VvE.

ACM kan op grond van artikel 18 lid 6 Ww in het geval van overtreding van aldaar genoemde bepalingen de overtreder een bestuurlijke boete opleggen van, kort gezegd, ten hoogste € 450.000,-. Het is daarom raadzaam (onder protest) aan de verplichtingen uit de Ww, zoals hiervoor verkort weergegeven, te voldoen om niet de kans te lopen eerdergenoemde boete op te lopen.

Te zijner tijd zal óf na evaluatie en eventuele aanpassing van de Ww en/óf door jurisprudentie duidelijk (moeten) worden of de VvE wat de levering van warmte betreft valt onder (het begrip leverancier, zoals bedoeld in artikel 1 sub h van) de Ww.

Voor vragen en/of advies betreffende de Ww kunt u per e-mail contact opnemen met Pieter van Schravendijk of bellen via 058 – 21 22 444. 

 

Thema: Appartementsrecht

Meer nieuws Nieuwsbrief

Actueel

  • Gemeente moet schadevergoeding betalen voor schending privacy
    Lees meer
  • Toezeggingen door ambtenaren, zijn die bindend?
    Lees meer
  • GGZ-instelling vrijgesproken van dood door schuld
    Lees meer

Meer nieuws Nieuwsbrief

Deze website gebruikt cookies Ok